Die erhobenen Daten sollen den örtlichen Immobilienmarkt deutlich transparenter machen
Unser Bild zeigt Christoph Friedl und Landrätin Rita Röhrl im Gespräch. Foto: Langer/Landkreis Regen
Regen. Welchen durchschnittlichen Wert hat ein gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus im Landkreis Regen? „Um diese Frage möglichst objektiv beantworten zu können, bietet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Regen mit dem erstmalig erstellten Grundstücksmarktbericht nun ein neutrales, umfangreiches sowie detailliertes Nachschlagewerk an“, sagt Christoph Friedl. Er ist am Landratsamt Regen für die Geschäfte des Gutachterausschusses zuständig und kümmerte sich federführend um die Erstellung des Berichtes. Nun hat Friedl das erstmals erstellte Werk der Landrätin Rita Röhrl vorgestellt.
„Als zentrale Aufgabe führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung“, erklärt Friedl. Diese bildet dann das Fundament des Grundstücksmarktberichts. Die Daten dafür kommen von den Notaren. Die sind verpflichtet, bei Grundstücksübertragungen, egal ob Kauf der Tausch, dem Ausschuss die Grundstückswerte zu übermitteln. „Wir nehmen jährlich rund 1200 Verträge in die Kaufpreissammlung auf“, berichtet Friedel. In der Geschäftsstelle werden die notariellen Urkunden anonymisiert ausgewertet.
„Mit der Erstellung und Veröffentlichung des erstmaligen Grundstücksmarktberichts verfolgt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insbesondere das Ziel, dass der örtliche Grundstücksmarkt für alle Beteiligten transparenter wird“, weiß Landrätin Rita Röhrl und lobt zugleich das Engagement der Ausschussmitglieder. Der erstmalig erstellte Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Regen beinhaltet sowohl Daten zum Landkreis Regen und zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung als auch detaillierte Informationen zum örtlichen Immobilienmarkt. „Der Grundstücksmarktbericht soll mit seinen umfangreichen Auswertungen und fundierten Ergebnissen eine neutrale und objektive Informationsquelle im Bereich des örtlichen Immobilienmarktes sein“, betont Friedl.
Einen groben Überblick, wie sich der Immobilienmarkt im Landkreis Regen in den letzten fünf Jahren insgesamt und in den einzelnen Teilmärkten entwickelt hat, zeigen die im Grundstücksmarktbericht enthaltenen Umsatzzahlen. Hierzu wurden sowohl für den Gesamtmarkt, als auch für die einzelnen Teilmärkte die Entwicklungen der Vertragszahlen sowie der Flächen- und Geldumsätze grafisch und tabellarisch aufbereitet.
Der Grundstücksmarktbericht stellt auch durchschnittliche Sachwertfaktoren für die Grundstücksart freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung. Dabei machen sich die Verantwortlichen die Arbeit nicht leicht. „Sachwertfaktoren leiten sich ab, indem der bereinigte Kaufpreis durch den vorläufigen Sachwert geteilt wird“, sagt Friedl und erklärt: „Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat für die Ableitung der Sachwertfaktoren insgesamt 52 Kaufverträge aus den Jahren 2017 und 2018 stets unter Zuhilfenahme der Bauakten sowie den vom Käufer ausgefüllten Fragebögen nachbewertet.“ Dadurch könne man den Verkehrswert des Objektes gut ermitteln.
Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht auch für Laien ein vereinfachtes Verfahren (indirektes Vergleichswertverfahren) an, um einen sogenannten Immobilienrichtwert schnell und unkompliziert selbst zu ermitteln. Bei dem Immobilienrichtwert handelt es sich nicht um den konkreten Verkehrswert des Bewertungsobjektes, sondern um eine Annäherung an diesen. „Der Immobilienrichtwert ist somit als Orientierungswert zu verstehen“, betont der Experte und erklärt das Verfahren: „Wir haben für die Grundstücksart freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittliche Gebäudefaktoren abgeleitet. Im Anschluss daran wurde der auf das Wohnhaus entfallene Kaufpreisanteil durch die innenliegende Wohnfläche geteilt Die durchschnittlichen Gebäudefaktoren beziehen sich somit auf einen Quadratmeter innenliegende Wohnfläche und sind abhängig vom Gebäudealter.“
Der Grundstücksmarktbericht kann über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (gutachterausschuss@lra.landkreis-regen.de) auf schriftlichen Antrag unter Angabe einer Rechnungsadresse und E-Mail-Adresse gegen eine Gebühr in Höhe von 50 Euro erworben werden. Der Grundstücksmarktbericht umfasst 104 Seiten und wird als PDF-Datei verschickt.
Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie mit wenigen Angaben zum Bewertungsobjekt und unter Zuhilfenahme des zutreffenden durchschnittlichen Gebäudefaktors der Immobilienrichtwert schnell ermittelt werden kann:
| Angaben zum Bewertungsobjekt | ||
| Gebäudetyp | freistehendes Einfamilienhaus ohne Garagengebäude | |
| Baujahr | 1982 | |
| Gebäudealter | 37 Jahre | |
| Wohnfläche | 150 m² innenliegende Wohnfläche | |
| Gebäudefaktor | 820 €/m² innenliegende Wohnfläche | |
| Grundstücksgröße | 900 m² Grundstücksfläche | |
| Bodenrichtwert (aktuell) | 80 €/m² Grundstücksfläche | |
| Berechnung des Immobilienrichtwerts | ||
| Gebäudezeitwert | 150 m² innenliegende Wohnfläche * 820 €/m² innenliegende Wohnfläche = | 123.000 € |
| Zeitwert Garagengebäude | kein Garagengebäude vorhanden | 0 € |
| Bodenwert | 900 m² Grundstücksfläche * 80 €/m² Grundstücksfläche = | 72.000 € |
| Immobilienrichtwert | Gebäudezeitwert + Zeitwert Garagengebäude + Bodenwert = | 195.000 € |
Unser Bild zeigt Christoph Friedl und Landrätin Rita Röhrl im Gespräch. Foto: Langer/Landkreis Regen